2022. augusztus 29., hétfő

Közös képviselő nem lehet katás!

A társasházak magánszemélyként (inkább a magánszemélyekre vonatkozó szabályokat figyelembe véve) fizet adót, SZJA-t. A társasháznak a jövedelmet és az adót úgy kell megállapítani és megfizetni, mintha azt magánszemély szerezte volna meg.

A számvitelről szóló 2000. évi C. törvény szerint azonban a társasház nem magánszemély, hanem „egyéb szervezet”. Emiatt tehát kifizető, és kifizetőként jár el (nem pedig magánszemélyként), amikor:

  • egyéni vállalkozónak adóköteles jövedelmet juttat,
  • munkavállalót alkalmaz,
  • választott tisztségviselőnek fizet díjazást,
  • megbízási jogviszonnyal teljesít kifizetést, vagy
  • alkalmi munkavállalót foglalkoztat.
Így ebből következik, hogy a közös képviselők nem lehetnek szeptembertől "katások". Mert fő szabály szerint csak magánszemélyeknek értékesíthet vagy szolgáltathat.

Társasházkezelői ajánlat

 Ha új közös képviselőt, társasházkezelőt keres a tulajdonosok közössége, akkor első lépésként kérjünk ajánlatot a lehetséges megbízottaktól.

Az ajánlatban ezeket várhatjuk el: ez minimálisan is annyit jelent, hogy az ajánlat tartalmazza a társasház nevét, címét, ingatlan-nyilvántartás szerinti helyrajzi számát, albetétszámát, illetőleg a tulajdoni lapon megadott egyéb fontos adatait. Az ajánlat tartalmazza a társasházkezelő pontos adatait is, illetve az ennek igazolására szolgáló dokumentumokat. mit vállal a társasházkezelő az üzemeltetés körében. 

Jellemzően ennek keretében a megbízás megszerzésére törekvő társasházkezelő ajánlatot készít az épület fenntartására, a karbantartási feladatok ellátására vonatkozóan, illetve vállalja, hogy irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat. A mai, kemény feltételeket támasztó piacon azon társasházkezelők ajánlata számíthat elfogadásra, akik komplex szolgáltatást nyújtanak, vagyis az általános üzemeltetési feladatokon túlmenően saját maguk el tudják végezni a könyvelést és bérszámfejtést, állandó jogi képviselővel rendelkeznek az esetlegesen ügyvédet igénylő ügyek (kintlévőségek kezelése, alapító okirat, SZMSZ módosítása, kivitelezőkkel való szerződések szakszerű összeállítása) megoldása érdekében, emellett pedig pályázatfigyeléssel és pályázatírási tudással is rendelkeznek. Megbízási díj.  A megbízás időtartama és megszűntetésének módja, esetei. Felmondási idő.  A megbízás időtartama kapcsán annak van elsősorban jelentősége, hogy határozott vagy határozatlan időtartamú szerződés megkötésére vonatkozik-e az ajánlat. 


A társasházkezelésre irányuló szerződés megbízási szerződés tartalmi elemei az alábbiakban összegezhetőek:

-Szerződő felek

- A szerződés tárgya

- A vonatkozó jogszabályokra történő hivatkozások

-  A megbízási díj összege, fizetésének módja és ideje

- A megbízás időtartama, megszüntetése

- A bankszámla feletti rendelkezéss

-  Jogvita esetén bíróság kizárólagos illetékességének a meghatározása

- Keltezés, hely, idő és aláírások

Közös képviselő és társasházkezelő közötti különbség

 A ház közösségének képviseletét a közös képviselő láthatja el, akinek (ha lakó) nem feltétlenül szükséges szakmai végzettség. 

Egy közös képviselőtől a tulajdonosok ezeket várhatják el:

a) A közös képviselő előkészíti és végrehajtja a közgyűlés határozatait, illetőleg gondoskodik a közgyűlés összehívásáról;

b)  az épület fenntartása, állagának megőrzése;

c) a tulajdonostársakkal folyamatosan közölni a közös költséghez való hozzájárulás összegét, valamint ezt beszedni.

Társasházkezelést kizárólag szakképesítés birtokában lehet végezni, ezt a tevékenységet végző többlet feladatokat is vállal(hat):

a) a társasház (felmérés utáni) adottságainak ismeretében szakszerű gazdasági elemzésen alapuló ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan;

b)megszervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatok kivitelezését, valamint irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat;

c) javaslatokat is kidolgoz a társasház gazdálkodását, illetőleg a közös tulajdonban maradt részek hasznosítását illetően, valamint a társasházi vagyon befektetése tárgyában.

Alapító okirat, módosítás

 Társasházat csak alapító okirat készítésével lehet alapítani. Az alapító okiratot, mind pedig annak módosításait vagy közokiratba kell foglalni (ez a ritkább, mert közjegyző vagy bíróság eljárása szükséges hozzá) vagy pedig ügyvéd, illetőleg kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Összes tulajdonostárs szükséges hozzá. e kell jelenteni az ingatlan-nyilvántartást vezető illetékes Földhivatalnak. Tekintetbe véve azt, hogy a Földhivatal előtti eljárásban a jogi képviselet kötelező, az ezzel kapcsolatos kérelmet is csak erre feljogosított személy vagy hatóság terjesztheti elő. Az alapító okirathoz mellékelt társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajz, illetve a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatása miatt viszont nem feltétlenül szükséges az alapító okirat módosítása.


Alapító okirat felépítése:

I. Bevezető rendelkezések
II. Közös tulajdonban maradó épületrészek
III. Külön tulajodon meghatározása (albetétek felsorolása arab számmal)
IV. Egyéb adatok, tények (pl. szoglami jogok)
V. A tulajdonostársak egymás közötti viszonya

Módosításra több esetben lehet szükség (jogszabályi kötelezettség, közös tulajdon értékesítése, új albetét létrejötte, stb.)

2022. augusztus 10., szerda

Új szabály, a társasházakat érinti a rezsicsökkentés miatt

 A kormány módosította a 2003. évi CXXXIII törvény egyes rendelkezéseit. A szabály a közösség egy döntését könnyíti meg. Az új szabály szerint a  közös tulajdonban álló épületrészre napkollektor, napelemes rendszer telepítéséről és üzemeltetéséről a  közgyűlés az  összes tulajdoni hányad szerinti, legalább 75%-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben a a közgyűlési határozatban meg kell állapítani a  rendszer telepítésével és üzemeltetésével kapcsolatos részletszabályokat, különösen a  csatlakozás feltételeit, a  telepítés és az  üzemeltetés költségeinek és bevételeinek megosztását. A módosítás lehetővé teszi, hogy nem kell minden tulajdonos hozzájárulása ehhez a döntéshez.A jogalkotói szándék ezzel az lehet, hogy ahol esetleg nem volt meg a teljes egyetértés egy ilyen rendszer kiépítésére, ott mégis létre lehessen ezt hozni, ezzel is csökkentve a társasházak rezsikiadásait, illetve a ha sok társasház telepít, valamilyen napelemes megoldást, akkor talán az könnyít az országos rendszeren is.

(A külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség energiaellátása érdekében rendszer a közös tulajdonban álló épületrészre csak akkor telepíthető, ha az  a  közös költség csökkentésére telepítendő napelem felhelyezését nem lehetetlenítené el.)

Érdemes a társasházaknak gyorsan döntést hozni, mert  ez a rendelet a szomszédos országban fennálló fegyveres konfliktus, illetve humanitárius katasztrófa magyarországi következményeinek elhárításáról szóló 2022. évi VI. törvény hatályvesztésekor hatályát veszti.

A rendelet a Magyar Közlönyben már megjelent, így életbe lépett 08. 10-én.

2022. augusztus 1., hétfő

Hogyan lehet társasházi közgyűlést összehívni?

 A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet és az őt megillető, Alapító Okiratban rögzített mértékű szavazati jogát gyakorolhatja is. A közgyűlést ideális esetben a közös képviselő, a társasházkezelő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. Ha szeretnénk, valamilyen témában közgyűlést akkor elsősorban hozzá kell fordulni. 

 Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő, társasházkezelő vagy az intézőbizottság elnöke legkésőbb 30 napon belül nem teljesíti, az ennek leteltét követő 15 napon belül a Számvizsgáló Bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott bármely tulajdonostárs jogosult a közgyűlés összehívására.

 A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. A társasház közgyűlésének összehívása akkor szabályszerű, ha a tulajdonostársak részére a közgyűlésre szóló meghívónak az elküldése, postára adása a közgyűlés időpontját 8 nappal megelőzően megtörtént. A gyakorlatban a közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítása iránti bírósági perek során a leggyakrabban formai okokra hivatkozva támadják a határozatokat.  Sürgős esetben - pl.: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - a 8 napos határidőtől ellehet tekinteni.

2022. július 31., vasárnap

Legyen olcsóbb a társasházak működtetése!

  Sok tétel amiből a társasházak éves költségvetése összeáll.  Tudatos tervezéssel azonban éves szinten akár százezreket is megspórolhatunk, ami akár néhány ezer forintot is jelenthet albetétenként. A legdrágább és legnehezebben csökkenthető költség azok amikben emberi "munkát, szolgáltatást" veszünk igénybe (pl, takarítás, javítási munka).  A közös képviselet, társasházkezelés ellátása is ebbe a körbe tartozik, de ha a társasház működése "digitalizálható", akkor itt is lehetséges költséget csökkenteni.

Viszont van két olyan tétel amit, akár éves felülvizsgálattal, folyamatosan karbantartva a legjobb piaci áron (olcsóbban) tudunk igénybe venni. A jó választáshoz azonban a társasház szokásaival, igényeivel is tisztában kell legyünk.

A két tétel amire gondolok, az a biztosítás és bankszámla költségek. Ebben a bejegyzésben csak a bankszámlával foglalkozom, mert a biztosítás egy sokkal egyedibb és a váltás is komlikáltabb folyamat lehet. 

Költségek amiket össze tudunk hasonlítani:

  • havi számlavezetési díj;
  • pénzbefizetés költsége;
  • pénzkivétel költsége;
  • utalások díja.
A nagyobb megtakarítással rendelkező háznál szintén fontos tényező, hogy milyen kamatot fizetnek a banknál lévő megtakarításokra.

Ha az adott banknál hitele van a társasháznak, akkor bonyolultabb lehet a váltás (utána kell járni, van-e valami kötelezettsége a háznak, mit tartalmazz a hitelszerződés). Azonban ha van rá lehetőség, még ilyenkor is érdemes lehet másik számlát nyitni és a forgalmat arra átterelni. A megfelelő számla kiválasztása és megnyitása (az előző lezárása) a közös képviselő feladata, közgyűlési felhatalmazással.